Wanneer executieverkoop huis? Hoe je een executieveiling kan voorkomen

De huizenmarkt, 7 jaar geleden

Wij kunnen voor je voorkomen dat je huis in een executieveiling wordt verkocht. Wij kunnen namelijk nu direct je huis opkopen waardoor je een executieverkoop voorkomt.

Een huis wordt in de executieverkoop gedaan als voor een bepaalde periode de betalingsverplichting van de hypotheek niet is voldaan.

De executieverkoop van een huis wordt gedaan via een executieveiling waar opkopers, beleggers, investeerders en banken een bod op uw woning kunnen doen. Het is hierbij absoluut niet het geval dat men elkaar druk aan het overbieden is. Op een executieveiling worden de meeste huizen 35% onder de marktprijs verkocht.

Er is geen wettelijke termijn welke bepaald wanneer uw huis in de executieverkoop wordt gedaan. In de praktijk verschilt dit per bank en per situatie.

Procedure voorafgaand aan executieverkoop

Er is wel een procedure welke de bank doorloopt als er geen hypotheek betalingen meer worden ontvangen. Ook dit zal per bank onderling verschillen en ook dit kan per situatie weer anders zijn. Het zal in ieder geval nooit voorkomen dat uw huis als donderslag bij heldere hemel in de executieverkoop wordt gedaan.

De procedure welke een hypotheekverstrekker eerst (globaal) zal doorlopen is als volgt:

De hypotheekverstrekker stuurt u een betalingsherinnering als een incasso van de hypotheekbetaling mislukt. In dit stadium is er nog niets aan de hand. Het komt regelmatig voor dat een incasso mislukt, vaak omdat men onvoldoende saldo op de betaalrekening heeft staan. Als de betaling binnen de gestelde termijn wordt overgemaakt wordt de procedure beëindigd en heeft het geen consequenties voor u als hypotheeknemer.
Als er na de eerste betalingsherinnering niet binnen de gestelde termijn een betaling wordt ontvangen dan zal de hypotheekverstrekker u een tweede brief toesturen. Dit zal 10 tot 15 dagen na het versturen van de eerste betalingsherinnering zijn.
Indien na aanleiding van de tweede brief ook geen betaling wordt ontvangen zal de hypotheekverstrekker telefonisch contact met u opnemen. Sommige hypotheekverstrekkers doen dit al direct na het versturen van de tweede herinnering, andere wachten het eerst een weekje af.
De hypotheekverstrekker zal een aantal pogingen ondernemen om u telefonisch te bereiken. Als de hypotheekverstrekker geen telefonisch contact met u kan krijgen zal het gaan uitzoeken of ze u op een andere manier kan bereiken. Ze zullen proberen uit te zoeken of uw telefoonnummer veranderd is en of ze u kunnen bereiken via social media kanalen zoals Facebook of LinkedIn. Ook kunnen ze proberen om via uw werkgever in contact met u te komen.
Indien de hypotheekverstrekker er niet in slaagt om met u in contact te komen dan zal het een deurwaarder gaan inschakelen. Op het moment dat deze wordt ingeschakeld dan loopt u al zo’n 3 maanden achter met uw betalingen. Vanaf dit moment gaat het vervelend worden, u krijgt dan te maken met oplopende incasso- en deurwaarderskosten.
Als u 6 maanden lang geen betalingen heeft gedaan en het is de hypotheekverstrekker niet gelukt om met u in contact te komen dan zal uw huis in de executieverkoop worden gedaan. Het kan natuurlijk ook zo zijn dat de hypotheekverstrekker wel contact met u heeft gehad. Als u niet tot een betalingsregeling bent weten te komen met uw hypotheekverstrekker dan zal deze uw huis in de executieverkoop doen.

Zomaar executieverkoop?

Het kan gebeuren dat uw huis in de executieverkoop wordt gedaan zonder dat u daarvan op de hoogte bent. Dit zou het geval kunnen zijn als u voor lange tijd in het buitenland verblijft en uw betalingen niet geïncasseerd kunnen worden. Als u echter gewoon thuis woont dan zal dat niet gebeuren, tenzij u nooit uw post opent of de deur opent als er aangebeld wordt (door de deurwaarder).

Wat is het belang van de hypotheekverstrekker?

Een hypotheekverstrekker geeft er altijd de voorkeur aan om het niet zo ver te laten komen dat uw huis in de executieverkoop moet. Zij proberen liever, in onderling overleg, te komen tot bijvoorbeeld een betalingsregeling. Er kan misschien ook bekeken worden of er een overgestapt kan worden naar een hypotheekvorm welke u beter kunt dragen qua maandlasten.

Maar helaas zijn er nog veel situaties waarin de bank niet tot een bevredigende oplossing met de hypotheeknemer kan komen. In deze situaties komt u als hypotheeknemer voor hoge kosten te staan.

Restschuld

Indien het zover komt dat uw huis in de executieverkoop komt dan kan u met een grote restschuld blijven zitten.

Bij een executieveiling zitten partijen te bieden die alleen de buitenkant van uw woning hebben gezien of uw woning zelfs helemaal niet hebben gezien. Deze partijen houden rekening met allerlei kosten om tot een waarde bepaling van uw woning te komen. Zo zijn er overdrachtsbelasting, executieveilingkosten, incassokosten, makelaarskosten, notariskosten en kosten om de woning weer verkoopklaar te maken waarbij geld wordt gereserveerd voor opknapwerkzaamheden.

Op een executieveiling wordt daardoor al gauw 35% minder voor uw woning geboden dan wat de marktwaarde van uw woning is.

Als u een huis hebt welke 100.000 euro waard is dan zal deze in een executieveiling meestal niet meer dan 65.000 euro opbrengen. Als u een hypotheek van 100.000 euro hebt dan betekent dit dat u met een restschuld van 35.000 euro blijft zitten. Deze schuld mag u dan vervolgens maar weer zien af te betalen en deze schuld zal het u ook zo goed als onmogelijk maken een ander huis te kopen. Zelfs als u een huis wilt gaan huren kan daar moeilijk over gedaan worden.

Kosten executieverkoop

Ook als de executiewaarde van uw huis hoger is dan je hypotheek dan zal een executieveiling je een hoop geld kosten. U krijgt op de eerste plaats een extreem slechte prijs voor uw huis en alle kosten komen voor rekening van de hypotheeknemer.

Vaak is het wel zo dat een bank, welke de hypotheek heeft verstrekt, mee gaat zitten bieden op uw woning op de executieveiling. Hiermee zorgt dat bank ervoor dat er een bodemprijs voor uw huis wordt neergelegd. Als een bank dit niet zou doen dan kan het voorkomen dat uw huis misschien maar 50% van de marktwaarde oplevert bij een executieveiling. Een bank zal nooit meer bieden dan 65% van de marktwaarde van uw huis. Een bank is overigens niet verplicht om mee te bieden op uw woning voor de vorming van een bodemprijs. Het kan dan ook voorkomen dat uw huis voor minder dan 65% van de marktwaarde wordt verkocht.

NHG

Als u een huis met Nationale Hypotheek Garantie hebt dan zal de NHG eerst toestemming aan de bank moeten geven om over te gaan tot de executieverkoop van uw woning.

Executieverkoop woning met NHG

Wanneer u bij aankoop van de woning een hypotheek hebt afgesloten met NHG (Nationale Hypotheek Garantie), dan kan het zijn dat de restschuld wordt kwijtgescholden. U moet dan wel aan de voorwaarden voldoen. Het verlies bij executieverkoop wordt dan dus door de NHG gedragen. Afhankelijk van de afspraken die gemaakt zijn wordt het met de oorspronkelijke koper afgehandeld.

U moet dan wel aan de voorwaarden voldoen.

U hebt alles wat er in uw macht ligt aan gedaan om de financiële achterstanden te beperken.
De woonlasten kunnen simpelweg niet meer worden voldaan door ontslag, het overlijden van een partner of een echtscheiding.
U hebt van uw bank toestemming gekregen om het huis te verkopen
U hebt zorggedragen voor het onderhoud van de woning
De restschuld is op geen manier uit eigen middelen te betalen

De bank dient een verliesdeclaratie in te dienen bij het NHG. Vervolgens kijkt het NHG of u aan de voorwaarden heeft gedaan. Als het NHG van mening is dat de oorzaak bij u ligt is kwijtschelding niet mogelijk. De restschuld die hieruit voortkomt ligt op dertigduizend euro waarvoor de betalingsregeling maximaal vijf jaar duurt.

Wanneer executieverkoop aan de orde is dient u er alles aan te doen om dit te voorkomen. We bespreken daarom wat u kunt doen om een executoriale verkoop van het huis te voorkomen.

Neem contact op met de hypotheekverstrekker. Misschien is het niet te laat om een betalingsregeling te treffen.
De hulp inschakelen van Woningbieder. Het team van Woningbieder kan u ondersteunen en kijken of er mogelijkheden zijn om het huis op te kopen. Wanneer u met ons tot een overeenkomst komt kunnen wij contact opnemen met de hypotheekverstrekker.

Indien u geen hypotheek heeft afgesloten met NHG dan zult u de restschuld zelf moeten betalen. U loopt het risico om failliet te worden verklaard. Dit komt voor wanneer er meerdere schuldeisers zijn en zorgt ervoor om schuldsanering mogelijk te maken.

Oorzaken executieverkoop

Een executieverkoop vindt alleen plaats als u lange tijd uw betalingsverplichtingen niet bent nagekomen. Meestal na 6 of 7 maanden. Iedereen kan in een situatie terecht komen dat de hypotheek niet meer betaald kan worden. Deze situaties zijn:

Relatiebreuk waardoor er niet meer samengewoond zal worden
Het verliezen van een baan
Het uitblijven van voldoende werk of opdrachten voor een ZZP-er
Een faillissement van eigen onderneming
Langdurige ziekte waardoor het beroep niet meer uitgeoefend kan worden en men voor het inkomen terug moet vallen op de ziektewet
Je wordt slachtoffer van een (bedrijfs)ongeval
Overlijden van de kostwinnaar
De hypotheek blijkt een woekerpolis te zijn
U heeft andere financiële of persoonlijke problemen waardoor de betalingsverplichting van de hypotheek niet kan worden voldaan

Indien u in een situatie komt waarbij uw inkomen door een gebeurtenis (drastisch) verandert dan doet u er goed aan om pro actief te reageren en zelf contact op te nemen met uw hypotheekverstrekker. Er kan dan gezamenlijk gekeken worden naar een oplossing. Wellicht kan de hypotheek worden overgesloten naar een hypotheek waarvan de maandlasten lager zijn of is het mogelijk om een overbruggingskrediet te verkrijgen.

Executieverkoop huis restschuld

Een huis dat verkocht wordt met een restschuld is iets wat geregeld gebeurt. Daar kunnen allerlei redenen voor zijn zoals een inkomensdaling waardoor de hypotheek niet meer tijdig kan worden betaald. Wanneer de achterstand oploopt kan u in de situatie komen dat gedwongen verkoop of executieverkoop onvermijdelijk wordt. De executieverkoop van uw huis kan ertoe leiden dat er een restschuld overblijft. Mocht u in deze situatie zijn gekomen dat executieverkoop dreigt dan zijn er misschien oplossingen waarover we u willen informeren.

Indien u voor de aankoop van uw huis een hypotheek afsluit, is uw woning het onderpand van de lening die u bent aangegaan met de bank. Wanneer degene die de hypotheek heeft afgesloten zijn of haar verplichtingen niet nakomt, is de bank in staat om parate executie uit te oefenen. Dit komt erop neer dat de bank het huis mag verkopen zonder dat hier een rechter aan te pas komt. Dit heeft verstrekkende gevolgen voor de lener en er dient snel en kordaat op te worden getreden. Een executieverkoop levert aanzienlijk minder op waardoor de hypotheek niet kan worden afgelost en u met een restschuld blijft zitten. Het verschil tussen marktwaarde en het bedrag waarvoor de woning op een veiling wordt verkocht kan wel 35 procent zijn. Daar komen nog eens de veilingkosten bij.

Het deel van de hypotheek dat na gedwongen verkoop niet kan worden afgelost uit de verkoopopbrengst wordt de restschuld genoemd

Executieverkoop voorkomen

Bij uw hypotheekverstrekker bent u een lening aangegaan, een hypotheek. Een hypotheek is een lening waarbij u een lagere rente betaalt dan bij bijvoorbeeld een consumptief krediet. Dit is mogelijk omdat uw huis als onderpand voor de lening dient.

Op het moment dat de hypotheekverstrekker er niet op vertrouwt dat u uw achterstand op de hypotheek kan wegwerken dan wordt het onderpand (uw huis) verkocht. Met de opbrengst van uw huis wordt een belangrijk deel van uw schuld (hypotheek) afgelost. Indien er een restschuld overblijft bent u nog niet van de hypotheekverstrekker af. Deze restschuld zal je bij de hypotheekverstrekker moeten aflossen.

De hypotheekverstrekker is bij wet bevoegd uw huis te verkopen als u in verzuim bent met uw betalingen. Dit is geregeld in artikel 268 van Burgerlijk Wetboek 3. Er is dan ook geen juridische mogelijkheid om de executieverkoop van uw woning te voorkomen op het moment de hypotheekgever er geen vertrouwen meer in heeft dat u in staat bent uw achterstand te voldoen.

In het geval een executieverkoop van uw huis dreigt dan zal u alles op alles moeten zetten om dit te voorkomen. Bij een executieverkoop wordt uw huis ver onder de marktprijs (meestal 35% onder de marktprijs) verkocht en blijf u met een restschuld achter.

Meestal gaat een hypotheekverstrekker pas over tot de executieverkoop van uw woning als je 6 of 7 maanden achter loopt. Dit is echter niet bij wet geregeld. Volgens de wet mag de hypotheekverstrekker overgaan tot executieverkoop van uw woning op het moment u in verzuim bent. Omdat de hypotheekverstrekker hier geen belang bij heeft zal deze dat niet gelijk doen.

Wij kunnen voor u voorkomen dat uw huis in een executieveiling wordt verkocht. Wij kunnen namelijk nu direct uw huis opkopen waardoor u een executieverkoop voorkomt. De prijs welke wij voor uw woning kunnen betalen zal hoger zijn dan de prijs welke u op een executieveiling zou krijgen. Daarnaast zijn er nog een aantal voordelen om je huis aan Woningbieder.nl te verkopen. Deze zijn:

Geen executieveiling kosten
Geen makelaarskosten
Geen notariskosten
Geen financieringsvoorbehoud
Snel; in 24 uur je huis verkocht
Direct geld
Geen stress van een executieveiling

Goed om te weten: de prijs welke wij voor uw woning kunnen betalen zal lager zijn dan de marktwaarde van je woning. De hoogste prijs voor uw woning zal u krijgen als u deze via de makelaar verkoopt. Dit kan echter maanden en misschien wel jaren duren en deze tijd zal een bank je niet gunnen als de executieverkoop dreigt. Daarom bieden wij de perfecte uitkomst voor iedereen die een executieverkoop wilt voorkomen: aan ons kan je direct je huis verkopen en voorkomt u een hoop kosten en andere ellende.

Hoe werkt het?

Vul hier uw postcode en huisnummer in. Je ontvangt binnen een paar uur een bod van ons. Als u hier tevreden mee bent komen wij vandaag nog bij je langs voor een waarde taxatie van uw huis en zal u een definitief bod op uw woning ontvangen. Zodra u hiermee akkoord gaat gaan we naar de notaris voor de afhandeling van de verkoop van uw huis.

Beatrice Bredewold